Comment fixer son loyer
- Justine KONG-LAJOIE
- 11 nov. 2025
- 4 min de lecture
Dernière mise à jour : 14 nov. 2025
Comment fixer le bon loyer pour son bien ? Entre rentabilité et équité :
Fixer un loyer, ce n’est pas seulement additionner des chiffres. C’est trouver l’équilibre entre la valeur réelle d’un bien, le marché local et une relation locative apaisée.
Chez K.L.V. Conseil Immobilier, nous considérons cette étape comme un acte de bon sens : être juste, c’est souvent être rentable.
1. Connaître le cadre légal :
Avant tout, il faut s’appuyer sur les règles en vigueur :
La loi du 6 juillet 1989 fixe les principes fondamentaux du bail d’habitation.
Dans certaines communes, l’encadrement des loyers s’applique : il impose un loyer de référence à ne pas dépasser, sauf complément justifié (vue exceptionnelle, terrasse, équipements haut de gamme, etc.).
L’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE, sert de base à la révision annuelle des loyers.
💡 Astuce : consultez le site officiel Service-Public – Encadrement des loyers pour vérifier si votre commune est concernée et connaître les plafonds applicables.
Et ici pour l'IRL - Indice de référence des loyers IRL.
2. Étudier le marché local :
L’analyse de marché est essentielle.
Comparez votre bien à d’autres logements réellement loués, pas seulement affichés sur les plateformes.
Surface, étage, quartier, prestations, exposition : chaque détail influence le positionnement du loyer.
💡 Pour vous aider, la carte officielle des niveaux de loyers disponible sur observatoires-des-loyers.org permet de visualiser les loyers pratiqués dans de nombreuses agglomérations françaises (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Nantes, Grenoble, etc.).
C’est une ressource publique et fiable, issue du réseau d’observatoires agréés par l’État.
Chez K.L.V., nous confrontons systématiquement les prix au mètre carré aux loyers réels observés, pour garantir des estimations fiables et argumentées.
3. Valoriser les atouts et les contraintes du logement :
Deux biens identiques sur le papier peuvent afficher des loyers très différents selon :
la performance énergétique (DPE),
la qualité des équipements (cuisine, salle de bains, isolation),
la présence d’un extérieur, d’un stationnement, ou d’une vue dégagée,
le niveau de charges et les services de copropriété.
Le loyer doit traduire la réalité vécue par le locataire, pas seulement la superficie du logement.
4. Trouver l’équilibre entre rentabilité et attractivité :
Un loyer trop élevé rallonge la vacance locative.
Un loyer trop bas freine la rentabilité et dévalorise le bien.
Le bon prix, c’est celui qui attire un locataire fiable et assure une location durable.
Un locataire satisfait, c’est moins de turnover, moins de dégradations et plus de sérénité pour le bailleur.
5. Ajuster et sécuriser dans le temps :
Une fois le loyer fixé, il doit être suivi et révisé dans les règles :
Application de la révision IRL prévue au bail chaque année.
Réévaluation possible après travaux d’amélioration, ou en cas de relocation (selon encadrement).
Attention : les biens classés F ou G (“passoires énergétiques”) ne peuvent plus voir leur loyer augmenté tant qu’ils ne sont pas rénovés.
Fixer le loyer à Paris, un équilibre sous haute surveillance :
À Paris, la fixation du loyer ne se fait pas librement.
La capitale est soumise à l’encadrement des loyers depuis 2019, et les contrôles sont fréquents.
Chaque bail doit mentionner trois montants :
le loyer de référence,
le loyer de référence majoré,
et le complément de loyer, s’il est justifié.
Le complément n’est autorisé que pour des caractéristiques objectivement exceptionnelles (terrasse, vue, prestations rares).
Le locataire peut le contester auprès de la Commission départementale de conciliation ou du Tribunal judiciaire de Paris.
📎 Consultez les valeurs officielles sur le site de la Drihl Île-de-France :
À Paris, un loyer juste est avant tout un loyer réglementairement précis.
Chez K.L.V., nous vérifions systématiquement les références avant toute mise en location.
L’encadrement des loyers dans les grandes villes :
De plus en plus de métropoles françaises appliquent ou testent le dispositif d’encadrement des loyers.
Chaque territoire dispose de son arrêté préfectoral, définissant un loyer de référence, un loyer majoré, et les conditions d’un éventuel complément.
Les contrôles se renforcent et les sanctions sont dissuasives :
Jusqu’à 5 000 € d’amende pour un particulier et 15 000 € pour une société, assorties du remboursement du trop-perçu.
Pour connaître les communes concernées et les nouvelles candidatures, consultez :
L’encadrement s’étend progressivement à l’ensemble des zones tendues.
K.L.V. Conseil Immobilier accompagne chaque bailleur pour rester conforme tout en préservant sa rentabilité.
Le “permis de louer”, un préalable à la mise en location :
Dans certaines communes, la location d’un logement nécessite une autorisation préalable appelée permis de louer (article L. 634-1 du CCH).
Ce dispositif vise à prévenir l’habitat indigne et à garantir la sécurité des occupants.
Selon les communes :
le bailleur doit déclarer ou demander une autorisation avant la signature du bail ;
la mairie dispose d’un délai d’instruction ;
en cas de non-respect, une amende jusqu’à 5 000 € (ou 15 000 € en récidive) peut être infligée.
📎 Liste des communes concernées : Service-Public – Permis de louer.
Chez K.L.V., nous vérifions systématiquement si le bien est soumis à cette obligation avant toute mise en location, afin d’éviter tout risque juridique.
En résumé :
Fixer un loyer juste, c’est un acte de gestion responsable.
C’est conjuguer rigueur, transparence et bon sens pour garantir à la fois la rentabilité du bailleur et la stabilité du locataire.
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